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69家房企累计亏损170亿,2022年白干了

时间:2023-04-10 19:11:34   来源:乐居财经

图/文乐居财经研究院团队

2022年的房地产行业,是极不平静的一年。


(相关资料图)

这一年,由2021下半年个别房企债务暴雷所引发的行业危机没有停歇,反而愈演愈烈。房企出险、楼盘停工、去化困难、回款受阻、现金流持续恶化,行业陷入恶性循环,房地产经历前所未有的困境。

持续的寒冬之下,房企生存成迷。

下半年开始,在保交楼、稳经济的社会民生诉求下,“救市”的政策自上而下开始出台。从中央政治局首次提及“保交楼”,到支持房企融资的“三支箭”、“金融16条”,短短几个月,地产融资经历了由冷到热。

这一年,也是房地产企业的大洗牌和持续分化之年。

千亿房企大缩水,成批房企陷入亏损,不少房企还录得上市以来首亏。为了保住现金流,房企谨慎拿地,土地投资急剧减少,旗下的资产也被一次次摆上货架。从现实情况来看,割肉套现成为他们的无奈日常。

但即便面临相同的行业环境,也有房企凭借自身能力,平稳穿越周期。他们在过去一年不仅实现规模的前进,营收、利润逆市中实现增长,负债结构也得以优化。

而未来,随着行业经营逻辑的变更,房企之间的这种洗牌和优化仍将持续。乐居财经推出《2022年内房股十大榜单》,从不同维度,立体还原房企过去一年的生存现状,以鉴往知来,砥砺前行。

营收榜:7家破千亿,龙湖首入三甲

2022年,已发布年报的69家内房股,总营收取得31869.30亿元的成绩,内房股平均营收为461.87亿元。

与2021相比,2022年营收TOP3座次微调,内房股“营收王”易主,万科企业以5038.38亿元夺魁;碧桂园以4303.71亿元居第二,与万科企业相差734.67亿元;龙湖集团以2505.65亿元位居第三,为近年首入三甲。

期内,营收超2000亿的内房股还有华润置地,为2070.61亿元;而中国海外发展、绿城中国、新城发展这三家内房股营收也破了千亿;建发国际集团、融创中国营收分别为996.36亿元、967.52亿元,距离千亿仅一步之遥。与2021年相比,营收超2000亿的内房股减少1家。

从营收增速来看,较上年明显放缓,仅有3家房企2022年营收规模实现倍增,为莱蒙国际、天安、华侨城(亚洲),其中莱蒙国际增幅高达527.05%;共5家房企营收增幅在50%-100%之间,包括西王置业、恒盛地产、建发国际集团、众安集团、大悦城地产。建发国际集团从第18位上升至第8位,营收同比增长超86%至996.36亿元,是TOP10中增幅最大的一家。

不过,48家房企2022年营收下滑,占比近70%,与2021年共21家房企营收下滑对比,2022年营收下滑房企数量倍增。其中,景业名邦集团营收同比下滑74.88%,在69家内房股中垫底。此外,天誉置业、上坤地产、富力地产、融创中国的营收跌幅超过50%,共15家内房股营收跌幅超40%。

净利榜:盈利企业不足一半,36家总亏损2075亿

2022年,已发布年报的69家在港上市内资房企,净利润累计为-170亿元。有36家净利润为负,占比为52%。净利润为负的36家在港上市内资房企,总亏损达2074.97亿元。去年同期披露数据的79家在港上市内资房企,仅有9家发生亏损。

此外,2022年披露数据的69家在港上市内资房企中,实现盈利的33家房企总净利为1905亿元。去年同期披露数据的79家在港上市内资房企中,实现盈利的70家总净利为3693.38亿元。

2022年,万科净利润为375.51亿元,从去年的第三名跃居榜首;龙湖集团净利328.23亿元,从去年的第五名跻身前3强,位列第二;华润置地实现净利润323.7亿元,同样跃进前3强,排在第三位。中国海外发展、绿城中国、合生创展集团、越秀地产、建发国际集团、中国金茂、美的置业分列净利榜第四至十位。其中,绿城中国、合生创展集团、越秀地产、建发国际集团、中国金茂、美的置业均为前十名的新星。

2021年亏损的9家房企中,深圳控股和SOHO中国在2022年实现扭亏,净利分别为21.93亿元、0.65亿元。

2022年,华润置地以280.91亿元跃升至归母净利榜榜首。2021年位列榜首的中国海外发展,归母净利为401.55亿元,于2022年位列第三。2022年排在第二名的是龙湖集团,归母净利为243.62亿元。

期内,共有4家在港上市内资房企归母净利超百亿,分别为华润置地、龙湖集团、中国海外发展、万科。其中,龙湖集团、万科均较上年有所增长,归母净利分别为226.18亿元、243.62亿元。

现金榜:仅8家增长,万科1344亿元跃居榜首

房地产行业“暴雷潮”发生以来,多家房企发生债务违约,千亿房企也赫然在列,“现金为王”已不仅仅是口号。即便财报上房企账面现金充足或现金量持续增长,依然不能完全避免短期流动性风险的发生。

据《2022年内房股现金榜》,69家房企“囤钱”1.08万亿元,2021年79家公布该项数据的在港上市内资房企现金总额约为1.5万亿元。

2022年,万科手握1344.25亿元现金跃居榜首,成为”现金王“;碧桂园以1282.81亿元位列第二;中国海外发展手握1103.06亿元现金,稳居第三名。

2021年,现金超过千亿的房企分别为碧桂园、万科、中国海外发展、华润置地。2022年,华润置地未能延续千亿现金,以955.45亿元,位居现金榜第四位。

2022年,中国金茂、保利置业集团跻身现金榜TOP10,分别以370.89亿元、311.73亿元的现金额位列第8名、第9名。去年位列前十的正荣地产则掉队至第40名,现金为32.7亿元。

从增幅来看,2022年,仅有8家房企现金实现增长。大悦城地产、首创钜大、天安位居现金增幅榜前三位,且实现现金翻番。中国金茂、嘉华国际、保利置业集团、建发国际集团、西王置业紧随其后,增幅均在20%以下。2021年披露数据的79家在港上市内资房企,有34家实现增长。

在仅有8家房企现金实现增长的情况下,2022年在港上市内资房企的现金跌幅较2021年有所扩大。2021年,跌幅超70%的房企有4家,其中上置集团跌幅最大,为81.42%;2022年,跌幅超过70%的房企有7家,其中上坤地产、天誉置业的跌幅超过了90%。

“三道红线”榜:14家全红,七成现金短债比挂科

“三道红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况,房企分为“红、橙、黄、绿”四档。三线未踩为绿档,有息负债年增幅不得超过15%;踩中一线为黄档,有息负债年增幅不得超过10%;踩中两线为橙档,有息负债年增幅不得超过5%;三线全踩为红档,不得增加有息负债。

截止2022年底,54家内房股中,绿档房企有16家,黄档房企有20家,橙档房企有4家,红档房企有14家。

相较于去年末,红档房企增加不少。2021年统计的77家内房股企业中仅有8家红档,而2022年54家样本企业中,已有14家三线全红,占比达到26%。

从“净负债率”指标来看,40家房企该值低于100%,指标及格率为74.1%,相较2021年下降14.2个百分点。54家内房股净负债率均值为117.8%。其中,福晟国际净负债率高达1104.2%,远高于行业均值,天安净负债率为-9%,远低于行业均值。万科海外、嘉华国际、九龙仓置业、港龙中国地产等5家房企净负债率低于30%,安全边际较高。

从“剔除预收后的资产负债率”指标来看,34家房企该值低于70%,指标及格率为63%,相较2021年底的61%,提升约2个百分点。54家内房股剔除预收后的资产负债率均值为67%。21家房企在60%~70%之间,集中度较高。

从“现金短债比”指标来看,仅有18家房企现金短债比高于1倍,指标及格率为33.3%,相较2021年底的64.9%,大幅下降约31.6个百分点。其中,万科海外短债为0;建发国际集团、招商局置地现金短债比超过6倍;其余该项指标绿档的15家企业现金短债比平均水平为2.17倍。近七成企业现金短债比小于1,平均0.34倍。

综合来看,与2021年相比,净负债率、现金短债比的及格率均有下滑,剔除预收后负债率稍有上升。

相比2021年,绿档房企名单重新洗牌,大悦城地产、国锐地产、美的置业新晋绿档房企行列,上实城市开发、瑞安房地产、路劲等跌出绿档阵营。不过,绿档房企中也有少数“常驻”房企:龙湖集团已连续七年保持绿档,越秀地产连续四年保持绿档。

土储榜:仅2家扩增,融创中国超2亿方居首

2022年,由于房地产市场持续下行、流动性紧张等原因,房企在投资表现上更为审慎。有些选择放缓节奏,以守为攻,有些则趁势出击,抄底囤粮,土储竞争格局正在变化。

与2021年相比,52家房企中49家房企土储“缩水”,占比超九成。其中,华润置地、富力地产、合生创展集团、越秀地产等14家房企土储下滑幅度在10%以内;中国海外发展、绿城中国、建业地产、远洋集团等19家房企土储下滑幅度在10%-20%;万科企业、龙湖集团、美的置业等16家房企土储下滑幅度在20%以上。

处于榜首的融创中国,总土储由2021年的2.54亿平方米,下降至2022年的2.18亿方。尽管多数房企放缓拿地,仍有个别房企“逆势”扩增土储。朗诗绿色管理、瑞安房地产总土储增幅分别为35.02%、32.86%。

据榜单,融创中国总土储超过2亿方,成为新的“土储王”,万科企业紧随其后位居第二,总土储超过1亿方。中国海外发展、华润置地、富力地产、龙湖集团、中国金茂5家房企总土储超过5000万方。与去年相比,2022年总土储超过5000万方的房企减少4家。

从拿地数量、金额来看,中国海外发展、华润置地拿地金额超过1200亿元,万科拿地金额496.4亿元;建发国际集团、越秀地产、绿城中国等新增项目超过25个。

少数股东利润榜:69家少数股东获利460亿元

截止2022年末,69家内房股少数股东权益占比均值为40.43%,比去年同期高出7.83个百分点。其中,24家房企少数股东权益占比超过50%,包括福晟国际、恒盛地产、上坤地产、融信中国等;6家房企少数股东权益为0%,分别是融创中国、中渝置地、中国天保集团、国锐地产、西王置业、万科海外;另有12家房企少数股东权益占比低于10%,包括深圳控股、明发集团、嘉华国际、合生创展集团、中国海外发展等。

年内,69家内房股少数股东合计分走利润461亿元,而当期净利润总和为-170亿元。多家房企在经营亏损的情况下,少数股东依然取得了正收益。

12家房企少数股东损益占比超过50%,包括路劲、中骏集团控股、招商局置地等。以路劲为例,少数股东损益占比高达208.02%,期内,利润被少数股东和永续债分走,股东应占亏损为4.95亿港元,而少数股东应占溢利为4.17亿港元,本年度基本在为少数股东“打工”。

据榜单,21家房企的少数股东权益占比与损益占比差值超过50%,分别是众安集团、福晟国际、路劲、德信中国、绿景中国地产、明发集团、碧桂园、恒盛地产等;11家房企该差值在20%~50%之间,包括建发国际集团、弘阳地产、中梁控股等;11家房企该差值在10%~20%之间,包括富力地产、上海证大、合景泰富集团等;21家房企该差值在0%~10%之间,包括嘉里建设、越秀地产、融创中国等;5家房企差值为0,包括中渝置地、中国天保集团、国锐地产、西王置业、万科海外。

69家内房股中,少数股东权益占比与损益占比“失配”的情况并不少见。两者差值的绝对值,可以大致反映出背离程度,差值越高,明股实债的可能性就越大。

长短债榜:21家短债占比超50%

2022年,房地产行业融资与销售周期一同进入下行阶段。随着四季度政策端持续发力,多个融资渠道得到修复及开放,年末出现翘尾迹象,房企相应得到一些喘息机会,但仍难解决本质问题。

据乐居财经统计,截止2022年末,68家内房股短债占比均值为41%,较2021年提升3.8个百分点,短期偿债压力正在走高。

数据显示,2023年仍然是房企“偿债年”。2023年前三季度,房企将迎来一波大规模偿债潮,到期债券总规模达到5528亿元,同比增长6%。其中,境内债券到期2805亿元,境外债券到期2724亿元。

为应对潜在的债务风险,不少房企主动调整债务结构,降低短债的比例,以提升企业财务安全壁垒。

据榜单,68家内房股中短债占比低于10%的“优等生”,从2021年的5家扩大至2022年的8家。2021年的5位“优等生”,在2022年仅剩下龙湖集团、九龙仓置业,短债占比分别为9.93%、7.7%。新晋“优等生”分别为中渝置地、国锐地产、招商局置地、明发集团、建发国际集团、中国海外发展。

与2021年相比,短债占比降幅最大的5家分别是中渝置地、莱蒙国际、国锐地产、大悦城地产、天安,降幅在22%-69%之间;短债占比增幅最大的5家分别是SOHO中国、禹洲集团、时代中国控股、正荣地产、领地控股,增幅在73%-42%之间。

据统计,68家房企长短债比均值为3.94倍。其中,中渝置地以56.02倍领跑,且较2021年大幅提升。国锐地产、招商局置地、明发集团、建发国际集团、九龙仓置业、中国海外发展长短债比均超过10倍,龙湖集团、嘉里建设、汤臣集团超过5倍。

榜单中,有21家房企长短债比不足1倍。其中,领地控股的长短债比从2021年的9.43倍下滑至0.94倍,SOHO中国的长短债比从2021年的9.8倍下滑至0.2倍,跌幅明显。

融资成本榜:最高9.3%,首尾相差4倍

外界往往从一家企业融资成本的高低,去窥探它基本面、负债水平、流动性的优劣。

乐居财经统计获悉,37家已发布年报的内房股房企的平均融资成本为5.1%,但地产商个体差异较大,有的低至2.5%,有的却高达9.3%,后者是前者的近4倍。

一直以来,港企都追求有现金流的利润,因此能保持充裕的流动性,以及较低的负债率,这使其受到了金融机构的信任,享受到较低的筹钱利率。九龙仓置业、嘉华国际分别以2.5%、2.6%的融资成本位列前两位,便是例证。

能展开低成本融资的,多以国资为主。TOP10中,中海、华润置地、中国金茂、五矿地产等,均以低于5%的融资成本在列;而TOP20里,越秀地产、保利置业、招商局置地、绿城等,也跻身其中。

民企表现较为出色的,有龙湖集团、美的置业、碧桂园等主体,三者分别以4.1%、4.62%、5.73%的融资成本,体现自身“穿越周期”的底气。近来行业供需端暖风频吹,这类优质民企或将继续优先受益。

不过,也有一些开发商备受“钱贵”的困扰。融信中国、绿景中国地产、正荣地产、禹洲集团、恒盛地产等,分别以6.86%、6.9%、7.1%、7.23%、9.3%的融资成本,位于排行榜的末端。

与上一年相比,房企们2022年的融资成本,有降有升。北京北辰实业股份融资成本为5.07%,同比降低了79个bp,降幅最多;而有19家房企的融资成本有所上升,增幅最高的九龙仓置业,达到了110个bp。

值得注意的是,尽管九龙仓置业的增幅最高,但其融资成本依然是披露数据的37家内房股房企中的最低。

资产转让收益榜:-126亿!超六成房企割肉套现

行业进入调整期,部分地产商的经营周转受到挑战,在销售下行的情况下,他们很多都会售出旗下项目,补充流动性,支撑公司利润。

2022年,31家内房股房企均有不同体量的出售附属、合联营公司收益入账。其中11家出售资产获得正收益,合计27.76亿元;另外20家房企出售资产呈现不同程度的亏损,累计达154.4亿元,其中亏损最多的融创中国,亏损达79.8亿元。

金额方面,雅居乐该项收益达到了13.5亿元,嘉里建设有8.49亿元计入报表,中梁控股、明发集团的该项收入也超过1亿元。除上述4家房企外,其余27家房企的该项收入均在6000万元以下。

2022年,雅居乐资产出售持续加速,售出了手中多个项目。比如将广州亚运城项目26%股权售予中海,又将重庆项目公司卖给了首创置业,还有旗下6家项目公司的股权也抛售给了海螺创业。然而,大体量的出售资产收益,仍未能扭转其业绩亏损局面,公司期内净利仍为负值。

港企嘉里建设,相比去年出售资产产生的超10亿收益,今年出售力度有所减弱,但出售资产的收益占净利润比例有所提升,达到了27.37%。

2022年,出售资产收益占净利润比例超过50%的房企仅有3家,相比上年减少一半。明发集团、万科海外出售相关公司的收益,占净利润的比例超过了100%,碧桂园的该项比例为53.14%。

此外,美的置业、禹洲集团、中渝置地、雅居乐集团、德信中国、中梁控股、宝龙地产等7家房企的该项比例,则呈现出了负数,分别为-0.36%、-0.47%、-1.19%、-10.10%、-11.09%、-13.19%、-33.79%。

其中,美的置业、德信中国、宝龙地产是因为出售相关公司的收益为负数,导致了比例数值最终为负。

核数师薪酬榜:平均747万元,3家开价超两千万

核数师一直是行业的“守门人”,他们监督着各家企业的运营、交易细节。较为常见的审计机构,有安永、毕马威、罗兵咸永道、德勤、开元信德、国卫等。核数师们承担着重要的角色,获得的薪酬也并不是一个小数目。

乐居财经对51家内房股企业样本进行了统计。2022年,总共有9家房企,为核数师开出的薪酬在千万以上,相比2021年减少了3家;其中,核数师薪酬超过两千万的共3家。

其中,合生创展集团聘用安永的薪酬为3464.23万元,位列榜首,是唯一超过3000万年薪的房企。TOP2、TOP3则分别为融创中国为立信德豪开出的2185万元、越秀地产为罗兵咸永道开出的2040.9万元。

除此之外,远洋集团、建业地产、万科企业、中梁控股、正荣地产、新城发展为核数师开出的年薪,分别为1968万元、1867.1万元、1680万元、1300万元、1130万元、1038万元。

乐居财经统计的51家企业样本中,2021年核数师的平均薪酬为791.58万元,2022年为747.11万元,同比下降了5.62%。其中,有26家房企的核数师薪酬下降,7家持平,18家有所上涨。也就是说,今年过半房企核数师的薪酬下降了。

降幅较为明显的:龙光集团下降62%、宝龙地产降58.23%、佳兆业集团降51.46%、富力地产降49.48%、天誉置业降47.15%,余者降幅均在40%以下。

而涨幅最大的则是合生创展集团,2022年,安永在该公司领到的薪酬是3464.23万元,与上年的2392.85万相比,上涨了44.77%。另有绿景中国地产上涨了38.62%、越秀地产上涨了30.23%,其余房企的涨幅大多在30%以下。

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